住房是老百姓一輩子的大事，而房地產(chǎn)業(yè)又是事關(guān)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要支柱。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下，供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾越來(lái)越突出。2015年末，商品房待售面積達(dá)71853萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高。面對(duì)7億多平方米庫(kù)存，地方政府該如何落子布局？

去年全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存7.1億平方米

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)到7.1億平方米，為歷史最高值。其中三四線(xiàn)城市由于自身消化能力有限，面臨的庫(kù)存壓力更加明顯。

與待售面積上漲不同的是，2015年全年，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率已降到了0.079個(gè)百分點(diǎn)，成為歷年年度的最低值。

省會(huì)城市剛需旺 縣級(jí)城市壓力大

房地產(chǎn)庫(kù)存壓力到底有多大？以河南省為例，據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截至2015年底，河南商品房待售面積為3606.83萬(wàn)平方米。而據(jù)河南省住建廳統(tǒng)計(jì)，目前該省已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房庫(kù)存量達(dá)到了1億1161萬(wàn)平方米，平均銷(xiāo)售周期17個(gè)月。按照房地產(chǎn)行業(yè)的說(shuō)法，銷(xiāo)售周期在7到12個(gè)月為正常范圍，超出12個(gè)月就存在較大的庫(kù)存壓力了。

此外，河南房地產(chǎn)市場(chǎng)有著明顯的區(qū)域分化，省會(huì)城市鄭州，剛性需求旺盛導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，庫(kù)存量并不大。而其他省內(nèi)城市，尤其是縣級(jí)城市的庫(kù)存壓力就相對(duì)明顯。

如何去庫(kù)存？中央放出六大招

為破解這一難題，在去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確了多管齊下的去庫(kù)存措施：

①加快農(nóng)民工市民化；

②允許非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)；

③把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口；

④要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；

⑤鼓勵(lì)地產(chǎn)商適當(dāng)降低商品房?jī)r(jià)格；

⑥要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

46個(gè)限購(gòu)城市僅剩5個(gè)未取消限購(gòu)

“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”，文字雖少卻很直接，明確了新一輪房改的基本方向，全國(guó)各地也隨之而動(dòng)。繼1月20日四川省傳出全面取消住房限購(gòu)限價(jià)政策后，同樣的消息一周后也從廣東省傳來(lái)。27日廣東省透露，將取消限購(gòu)限貸等調(diào)控政策，但并非強(qiáng)制性的，尤其對(duì)于廣州、深圳這樣的大城市，具體政策仍由各地根據(jù)市場(chǎng)作出判斷。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年1月22日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，僅剩5個(gè)城市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）沒(méi)有取消限購(gòu)。其中，北京限價(jià)、限貸政策已放開(kāi)，但不考慮取消限購(gòu)。不過(guò)，這已經(jīng)足夠說(shuō)明取消限購(gòu)是大趨勢(shì)。

縣級(jí)城市農(nóng)民工購(gòu)房意愿占比超八成

據(jù)介紹，在省轄市一級(jí)城市，農(nóng)民工購(gòu)房所占比重達(dá)20%左右；在縣級(jí)城市，農(nóng)民工購(gòu)房意愿更加強(qiáng)烈，所占比重能夠占到60%；而有些縣城農(nóng)民工購(gòu)房比重可以占到80%。

對(duì)此，一些地方在“放松限購(gòu)”的同時(shí)，還通過(guò)“放寬戶(hù)籍”等方式鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房。比如去年7月初，廣西北海、玉林等部分城市出臺(tái)新政，居民可以在南寧市購(gòu)房，并落戶(hù)南寧。而在可查到的城市中，出臺(tái)上述類(lèi)似政策的地方遍及中國(guó)的大江南北，北有呼和浩特、南有?？?、中部則有武漢等城市。

農(nóng)民購(gòu)房政府給補(bǔ)貼 解決子女就近入學(xué)

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房需求主要集中在改善居住條件、子女教育、贍養(yǎng)老人以及適齡青年結(jié)婚等方面。去年10月，河南省發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見(jiàn)》，明確說(shuō)明鼓勵(lì)有條件的地方，對(duì)農(nóng)民和外來(lái)人員進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)首套商品住房，給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，或由當(dāng)?shù)刎?cái)政對(duì)購(gòu)房者按所購(gòu)房屋繳納契稅額度的適當(dāng)比例給予購(gòu)房補(bǔ)貼。

“原來(lái)不是一直在看房嘛，現(xiàn)在正好政府補(bǔ)貼嘛，一平方補(bǔ)助二百，省了兩萬(wàn)多塊錢(qián)嘛，也知足，滿(mǎn)足了?！币晃辉诤幽箱鸷淤I(mǎi)房的農(nóng)民工說(shuō)。

除了最直接的住房補(bǔ)貼，在農(nóng)民工最關(guān)心的子女上學(xué)問(wèn)題上，河南省也有實(shí)實(shí)在在的政策：農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，享受子女同城的教育權(quán)利，在居住地就近入學(xué)，不得收取額外任何費(fèi)用。

加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程 因地制宜循序漸進(jìn)

思路清晰的“房地產(chǎn)去庫(kù)存”辦法，其根本還是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。而隨著戶(hù)籍制度改革的逐步推進(jìn)，讓農(nóng)民工進(jìn)得來(lái)、住得下、過(guò)得好，才是加快新型城鎮(zhèn)化速度的必由之路。不過(guò)，專(zhuān)家也指出，一項(xiàng)新的制度改革，要避免一哄而上的做法，切勿操之過(guò)急?！拔覀円呀?jīng)有60多年戶(hù)籍制度，想把它一下子或者幾天之內(nèi)幾個(gè)月之內(nèi)，把它完全的解決是不太可能的。”

除了戶(hù)籍，在農(nóng)民工成為市民的過(guò)程中，農(nóng)民的土地問(wèn)題、原有的農(nóng)房如何解決，也是一項(xiàng)急需解決的難題。為此，一些地方加快了農(nóng)村土地制度改革進(jìn)程，解決農(nóng)民在農(nóng)村的后顧之憂(yōu)。以河南為例，規(guī)定凡在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品住房，保留進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民在其原戶(hù)籍地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不變，宅基地使用權(quán)不變，原有集體財(cái)產(chǎn)權(quán)益不變。

專(zhuān)家表示，通過(guò)去庫(kù)存來(lái)倒逼政府改革，不僅能夠破解房地產(chǎn)市場(chǎng)難題，更能進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)展。所以因地制宜的詳細(xì)方案和長(zhǎng)期規(guī)劃方案，才是真正治本良策。