住房是老百姓一輩子的大事，而房地產(chǎn)業(yè)又是事關(guān)整個國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重要支柱。近幾年，我國房地產(chǎn)庫存居高不下，供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾越來越突出。2015年末，商品房待售面積達71853萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。面對7億多平方米庫存，地方政府該如何落子布局？

去年全國房地產(chǎn)庫存7.1億平方米

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年末，全國商品房待售面積達到7.1億平方米，為歷史最高值。其中三四線城市由于自身消化能力有限，面臨的庫存壓力更加明顯。

與待售面積上漲不同的是，2015年全年，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率已降到了0.079個百分點，成為歷年年度的最低值。

省會城市剛需旺 縣級城市壓力大

房地產(chǎn)庫存壓力到底有多大？以河南省為例，據(jù)河南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截至2015年底，河南商品房待售面積為3606.83萬平方米。而據(jù)河南省住建廳統(tǒng)計，目前該省已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房庫存量達到了1億1161萬平方米，平均銷售周期17個月。按照房地產(chǎn)行業(yè)的說法，銷售周期在7到12個月為正常范圍，超出12個月就存在較大的庫存壓力了。

此外，河南房地產(chǎn)市場有著明顯的區(qū)域分化，省會城市鄭州，剛性需求旺盛導(dǎo)致房價穩(wěn)步上漲，庫存量并不大。而其他省內(nèi)城市，尤其是縣級城市的庫存壓力就相對明顯。

如何去庫存？中央放出六大招

為破解這一難題，在去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，明確了多管齊下的去庫存措施：

①加快農(nóng)民工市民化；

②允許非戶籍人口在就業(yè)地落戶；

③把公租房擴大到非戶籍人口；

④要發(fā)展住房租賃市場；

⑤鼓勵地產(chǎn)商適當(dāng)降低商品房價格；

⑥要取消過時的限制性措施。

46個限購城市僅剩5個未取消限購

“取消過時的限制性措施”，文字雖少卻很直接，明確了新一輪房改的基本方向，全國各地也隨之而動。繼1月20日四川省傳出全面取消住房限購限價政策后，同樣的消息一周后也從廣東省傳來。27日廣東省透露，將取消限購限貸等調(diào)控政策，但并非強制性的，尤其對于廣州、深圳這樣的大城市，具體政策仍由各地根據(jù)市場作出判斷。

據(jù)統(tǒng)計，截至2016年1月22日，全國46個限購城市，僅剩5個城市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）沒有取消限購。其中，北京限價、限貸政策已放開，但不考慮取消限購。不過，這已經(jīng)足夠說明取消限購是大趨勢。

縣級城市農(nóng)民工購房意愿占比超八成

據(jù)介紹，在省轄市一級城市，農(nóng)民工購房所占比重達20%左右；在縣級城市，農(nóng)民工購房意愿更加強烈，所占比重能夠占到60%；而有些縣城農(nóng)民工購房比重可以占到80%。

對此，一些地方在“放松限購”的同時，還通過“放寬戶籍”等方式鼓勵農(nóng)民購房。比如去年7月初，廣西北海、玉林等部分城市出臺新政，居民可以在南寧市購房，并落戶南寧。而在可查到的城市中，出臺上述類似政策的地方遍及中國的大江南北，北有呼和浩特、南有?？?、中部則有武漢等城市。

農(nóng)民購房政府給補貼 解決子女就近入學(xué)

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工進城購房需求主要集中在改善居住條件、子女教育、贍養(yǎng)老人以及適齡青年結(jié)婚等方面。去年10月，河南省發(fā)布了《關(guān)于促進農(nóng)民進城購房擴大住房消費的意見》，明確說明鼓勵有條件的地方，對農(nóng)民和外來人員進城購買首套商品住房，給予一定比例的購房補貼，或由當(dāng)?shù)刎斦彿空甙此彿课堇U納契稅額度的適當(dāng)比例給予購房補貼。

“原來不是一直在看房嘛，現(xiàn)在正好政府補貼嘛，一平方補助二百，省了兩萬多塊錢嘛，也知足，滿足了?！币晃辉诤幽箱鸷淤I房的農(nóng)民工說。

除了最直接的住房補貼，在農(nóng)民工最關(guān)心的子女上學(xué)問題上，河南省也有實實在在的政策：農(nóng)民工進城購房，享受子女同城的教育權(quán)利，在居住地就近入學(xué)，不得收取額外任何費用。

加快新型城鎮(zhèn)化進程 因地制宜循序漸進

思路清晰的“房地產(chǎn)去庫存”辦法，其根本還是推進新型城鎮(zhèn)化進程。而隨著戶籍制度改革的逐步推進，讓農(nóng)民工進得來、住得下、過得好，才是加快新型城鎮(zhèn)化速度的必由之路。不過，專家也指出，一項新的制度改革，要避免一哄而上的做法，切勿操之過急?！拔覀円呀?jīng)有60多年戶籍制度，想把它一下子或者幾天之內(nèi)幾個月之內(nèi)，把它完全的解決是不太可能的?！?/p>

除了戶籍，在農(nóng)民工成為市民的過程中，農(nóng)民的土地問題、原有的農(nóng)房如何解決，也是一項急需解決的難題。為此，一些地方加快了農(nóng)村土地制度改革進程，解決農(nóng)民在農(nóng)村的后顧之憂。以河南為例，規(guī)定凡在城鎮(zhèn)購買商品住房，保留進城落戶農(nóng)民在其原戶籍地土地承包經(jīng)營權(quán)不變，宅基地使用權(quán)不變，原有集體財產(chǎn)權(quán)益不變。

專家表示，通過去庫存來倒逼政府改革，不僅能夠破解房地產(chǎn)市場難題，更能進一步加快城鎮(zhèn)化進展。所以因地制宜的詳細方案和長期規(guī)劃方案，才是真正治本良策。