農(nóng)地、林地復雜

　　上述中部某省份省會城市負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，省級職責整合重在框架搭建，市本級側(cè)重房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的統(tǒng)一登記，區(qū)縣則側(cè)重農(nóng)民，把所有需要登記的不動產(chǎn)權(quán)都覆蓋到。

　　“市本級的利益難點在于房產(chǎn)稅，”嚴躍進介紹，“對于長期以來形成的部門利益格局，高度依賴土地開發(fā)和房地產(chǎn)的地方政府來說，統(tǒng)一登記意味著消除了自由裁量乃至暗箱操作的空間?！?/p>

　　相比市本級，區(qū)縣層面的不動產(chǎn)登記則更為現(xiàn)實，林地和農(nóng)地的權(quán)屬問題直接涉及土地改革和登記，存在較大問題。

　　江西省贛州市崇義縣于3月1日發(fā)出了全國第一本林權(quán)不動產(chǎn)登記證和江西第一本房屋不動產(chǎn)權(quán)證。

　　崇義縣的不動產(chǎn)登記中心負責人公開介紹，通過半個多月的不動產(chǎn)登記，發(fā)現(xiàn)存在明顯的難點是，以前分散在各部門的不動產(chǎn)權(quán)登記，標準不一樣，相對于現(xiàn)行不動產(chǎn)登記標準要低一些。因此，整合以前的登記信息，再進行融合有不小難度，融合各部門信息是關(guān)鍵。如今的不動產(chǎn)登記要求與地理信息的一致性、唯一性，對經(jīng)度要求偏差縮小到正負5厘米，這就得進行補充。

　　從目前的情況看，房產(chǎn)類、林權(quán)類、土地使用權(quán)類等的登記，是分開的。若某人名下有房產(chǎn)、林權(quán)等不動產(chǎn)，那會分開發(fā)證，“與其他產(chǎn)權(quán)證比，林權(quán)不動產(chǎn)登記難度較大，主要是權(quán)屬復雜，以前發(fā)了的林權(quán)證，過了幾年后，又有一定改變，產(chǎn)生新的爭議，需要進行新的調(diào)解。另外，國土部數(shù)據(jù)入庫標準還沒出來，將可能面臨調(diào)整。”上述崇義縣的不動產(chǎn)登記中心負責人如是介紹。

　　為此，崇義在不動產(chǎn)登記中，專門設置了權(quán)籍調(diào)查辦公室，對有爭議的權(quán)屬進行調(diào)查、確認，然后才受理。

　　中國人民大學教授嚴金明介紹，在需要登記的10種不動產(chǎn)權(quán)利中，涉農(nóng)內(nèi)容不少，包括集體土地所有權(quán)、森林和林木所有權(quán)、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等。對農(nóng)村來說，產(chǎn)權(quán)登記制度的完善，將解決“三農(nóng)”產(chǎn)權(quán)不明、抵押品不足等問題，為商業(yè)銀行機構(gòu)開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押試點打開了制度空間，有利于推動沉睡在農(nóng)村的耕地、林地、宅基地等不動產(chǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)，有利于激活農(nóng)村金融市場，加快產(chǎn)權(quán)評估、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)村發(fā)展。

　　2015年1月，國土部、財政部、住建部等5部委發(fā)文《關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，要求在全面加快推進宅基地和集體建設用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的同時，將農(nóng)房等集體建設用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇。

　　根據(jù)國土部公開的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記簿，亦采取活頁的方式，登記內(nèi)容涵蓋三大類信息，分為“一證一權(quán)”(城市)和“一證多權(quán)”(農(nóng)村)兩個版本的權(quán)利證書樣式。

　　但實際上，農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)登記制度開啟較晚，根據(jù)國土部公告，截至2014年底，全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達到97%，基本實現(xiàn)了全覆蓋；宅基地和集體建設用地使用權(quán)確權(quán)登記工作加快推進。

　　上述中部省份的副市長表示，農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)登記一直在推進，不少農(nóng)民進城務農(nóng)，再加上農(nóng)村集體直接進行的資產(chǎn)交易，讓梳理產(chǎn)權(quán)工作難上加難。

　　更值得一提的是，上述中部省份的副市長稱，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決也是區(qū)縣一級有抵觸心理的關(guān)鍵。

　　不動產(chǎn)登記機構(gòu)只負責登記合法的不動產(chǎn)，對于不合法的不動產(chǎn)，待按照國家有關(guān)法律法規(guī)依法處理后再予以登記。也就是說，地方在登記各不動產(chǎn)權(quán)屬時對小產(chǎn)權(quán)房問題不予登記。

　　或因此，不動產(chǎn)登記的時間表特別列出，對農(nóng)業(yè)部門承擔的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記職責給予四年過渡期。2017年開始，按照逐步過渡的要求，由縣級不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求具體承辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記發(fā)證，2018年完成過渡。

　　配套細則出臺

　　在朱中一看來，不動產(chǎn)登記全面推行、落地還需要一個磨合期，必須有配套的實施細則的落地等。條例有個細則待細的過程，有很多環(huán)節(jié)需求明確。

　　5月11日，國土部辦公廳印發(fā)通知，2015年，國土部立法的一大重點即是細化不動產(chǎn)登記制度，力爭年內(nèi)完成《土地調(diào)查條例》及實施辦法，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等相關(guān)文件的制定和修改。

　　另據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》(以下簡稱實施細則)公開征求意見已經(jīng)將近兩個月。

　　為推動實施細則的盡快出臺，國土部專門召集會議聽取有關(guān)部門意見，11部門已就實施細則提出意見和建議。包括財政部、住建部等超過11個部門就實施細則的具體條款提出了修改意見和建議。

　　國土資源部有關(guān)負責人表示，向各部門征求意見，主要是從補充、完善、落實好《不動產(chǎn)登記暫行條例》角度，盡量反映各部門在工作實踐及法律運用方面的情況。他強調(diào)，實施細則的制定要堅持與上位法保持一致，堅持有關(guān)工作平穩(wěn)銜接、注重操作性等原則，繼續(xù)廣泛征求意見后進一步修改完善。

　　國土部有關(guān)負責人表示，實施細則作為《不動產(chǎn)登記暫行條例》的配套規(guī)則，更注重操作性，注重對各部門以往不動產(chǎn)登記成熟做法的總結(jié)與銜接。

　　與此同時，目前不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設總體方案、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范征求意見稿已形成。

　　“一旦配套細則以及相關(guān)數(shù)據(jù)和技術(shù)標準建立，全國不動產(chǎn)工作將加快推進，”嚴金明介紹。

　　根據(jù)國土部的計劃，上述不動產(chǎn)登記的配套性文件都將力爭在2015年年內(nèi)出臺。

　　此次不動產(chǎn)登記是以土地登記為核心，整合房產(chǎn)、草原、林地等，也因此，確保土地登記數(shù)據(jù)的質(zhì)量、準確性等非常重要。

　　《土地調(diào)查條例》明確規(guī)定了我國土地調(diào)查的周期，每10年進行一次，每年進行變更調(diào)查。土地調(diào)查包括三項內(nèi)容，即土地利用現(xiàn)狀、土地權(quán)屬、土地條件及其變化情況。

　　在不動產(chǎn)登記的全力推進下，也給土地調(diào)查提出了不少難題，國土部相關(guān)人士介紹，也因此土地調(diào)查要加快制定配套的規(guī)章和標準，細化土地調(diào)查統(tǒng)計，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，從而更好確保土地調(diào)查數(shù)據(jù)的權(quán)威、準確性。