了解市場需求，才能更好地把握價格趨勢。要想知道中國房價是否真的會崩盤，首先要清楚中國房地產(chǎn)市場的消費者有什么樣的消費心理特征？瑞銀的一份調(diào)查對圍繞這一問題的各種細(xì)節(jié)進(jìn)行了深度分析。

　　瑞銀房地產(chǎn)研究團(tuán)隊、經(jīng)濟學(xué)家、銀行和消費品研究團(tuán)隊與UBS Evidence Lab(證據(jù)工作室)共同合作，通過調(diào)查3730位中國消費者，更好地理解了他們的購房動機、影響他們購房決定的重要因素、購房資金來源、對房地產(chǎn)市場的態(tài)度和開發(fā)商的品牌認(rèn)知。

　　瑞銀的調(diào)查結(jié)果顯示，購買單套總價在50-200萬元之間的自用型房屋的需求強勁，反映消費者對升級到更好社區(qū)或更大房屋的意愿。

　　調(diào)查結(jié)果說明，只要有合適的房屋產(chǎn)品，通過降低抵押貸款利率且/或下調(diào)首付比例來放松政策在刺激需求、緩解房地產(chǎn)市場低迷程度及其對經(jīng)濟的影響方面就應(yīng)該是有效的。

　　【部分調(diào)查內(nèi)容如下】

　　購房者申請按揭貸款方面更傾向于國有銀行(貸款價值比在50-60%、基本上是自住房)，我們認(rèn)為建設(shè)銀行是房貸需求提升最受益的A股銀行(抵押貸款市場敞口大)。

　　我們的調(diào)查結(jié)果表明，格力是空調(diào)行業(yè)的主導(dǎo)品牌，而海爾是消費者青睞的冰洗品牌，美的在空調(diào)、冰箱和洗衣機上均獲較多消費者喜愛。

　　格力、海爾和美的仍是我們的首選股，我們預(yù)計白電行業(yè)的消費升級將繼續(xù)。調(diào)查顯示出的、對這些品牌的強烈購買傾向支持了我們的觀點。

　　自2014年中期以來，政府開始房地產(chǎn)調(diào)控，最初是通過逐步放松限購令；現(xiàn)在47個城市中有42個城市的限購令都已經(jīng)松綁。

　　其他利好政策包括：鼓勵房貸發(fā)放；降低房貸成本(目前依據(jù)城市不同，房貸利率在央行基準(zhǔn)利率上打九至九五折)、下調(diào)央行基準(zhǔn)利率。

　　此外，在申請房貸時，對于“首套房”購房者的定義也放寬至此前房貸均已還清的購房者，不論目前持有多少套房。

　　這使得這些購房者能像首套房購房者一樣，首付30%、貸款70%，享受優(yōu)惠的房貸利率。

　　對于中國經(jīng)濟，住宅的成交量要比價格更重要。房屋施工面積驟減(即便房價沒有大跌)會對經(jīng)濟增長和資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面影響。根據(jù)我們的估算，包括二輪效應(yīng)在內(nèi)，施工量增幅下降10個百分點將導(dǎo)致GDP增長率下降2.5個百分點。

　　因此，了解購房者心理和潛在需求至關(guān)重要。需求往往是供給和新開工的領(lǐng)先指標(biāo)。此外，在我們的調(diào)查中，我們試圖了解目前購房者及潛在購房者的態(tài)度和想法—購房目的是自住還是投資。

　　我們希望了解影響其購買決定最重要的因素、需求最大的物業(yè)類型及購買的資金來源。我們還考慮了開發(fā)商品牌的重要性和聲譽對購房決定的影響。