新利率進(jìn)一步緩解購房人貸款壓力

　　從今年1月1日起，很多銀行開始執(zhí)行最新的商業(yè)貸款利率，而隨著商業(yè)貸款利率的調(diào)整，房貸利率也進(jìn)一步降低。5年期以上貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.15%降到了如今的4.9%，進(jìn)一步緩解了購房人的貸款壓力。

　　按照中國人民銀行在去年10月24日下發(fā)的文件規(guī)定，從2015年10月14起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：比如你同樣借100萬，如果2015年年初和年末比，你就可以借114萬，可以多借出14%的錢，而對于平時(shí)還款的壓力不變，這個(gè)實(shí)際上是就意味著，就意味著你的購房能力實(shí)際上是提升了，當(dāng)然這里邊還有一個(gè)前提就是房價(jià)沒有變化。

　　個(gè)人住房貸款從1996年開始實(shí)施，之后隨著商業(yè)貸款利率的不斷調(diào)整，房貸利率也起伏不定。在2005年，央行下發(fā)文件，對房貸利率實(shí)行下限管理，5年期以上個(gè)人住房貸款利率最低為5.51%，在2007年上調(diào)為7.83%，而到2011年又調(diào)整為7.05%，之后房貸利率一直處在下調(diào)狀態(tài)。一直到2015年底調(diào)整為4.9%，這也是20年來的最低值。

　　新年房貸怎么還更合適？

　　每月的還款額少了，對于很多購房人來說一大利好消息。那么在新的利率政策下，如何還款更合適呢？

　　北京某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)區(qū)域經(jīng)理張安琦：如果他用等額本息的方法來做貸款，如果沒有超過貸款年限三分之一，那么他做提前還款還是比較劃算的；如果要是等額本金，沒有超過整體貸款年限四分之一，可以做一部分提前還款；如果已經(jīng)超過了這個(gè)年限，比如貸了15年，已經(jīng)還了10年以上，就沒有必要。

　　盡管下調(diào)基準(zhǔn)利率的政策從去年10月就開始執(zhí)行，但按照大多數(shù)銀行的貸款流程，新的利率政策在今年的1月1日執(zhí)行。所以在這跨年的時(shí)候，12月到1月間就會出現(xiàn)還款額分批計(jì)算的情況，對于部分貸款人來說，自己的還款數(shù)額可能出現(xiàn)變化。

　　北京某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)區(qū)域經(jīng)理張安琦：銀行計(jì)算方式是根據(jù)簽署日期，如果是15號的話，中間有15天的差，需要補(bǔ)齊15天的差，才能正常計(jì)算下一期的還貸，從1月15號以后計(jì)算新的貸款利率。

　　此外，在央行的文件中表示，“個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變”，仍然執(zhí)行5年期以上3.25%利率標(biāo)準(zhǔn)，比去年初降低1個(gè)百分點(diǎn)，而商業(yè)貸款的下降幅度為1.25個(gè)百分點(diǎn)，這樣一來，對于選擇純商業(yè)貸款的購房人來說，今年他所享受到的優(yōu)惠幅度要大于選擇純公積金貸款的購房人。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房貸利率的下降，在一定程度上能夠刺激消費(fèi)者的購房需求，這也就意味著，新政策的實(shí)施在一定程度上可以幫助一些地方來消化商品房存量，緩解庫存壓力。

　　去年5次降息百萬月供少還700元

　　在過去的2015年中，中國人民銀行5次發(fā)布通知，調(diào)整存款基準(zhǔn)利率。

　　2015年3月1日，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%。

　　2015年5月11日，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。

　　2015年6月28日，金融機(jī)構(gòu)一年貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2%。同時(shí)針對性地對金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)。

　　2015年8月26日，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%。

　　2015年10月24日，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：每次0.25個(gè)百分點(diǎn)，所以累加起來就是1.25個(gè)百分點(diǎn)，我大概估算了一下大概從1月1號開始按照新的利率執(zhí)行以后，它的效果就是月還款額跟原來比可以減少13%。

　　根據(jù)最新的貸款政策，如果貸款100萬，分30年還款，執(zhí)行利率為4.9%，按照等額本息還款的方式，每個(gè)月的還款額為5307.2672元。而在去年初，五年以上的貸款利率為6.15%，每個(gè)月需要還貸款6092.2816元，前后差了785.0144元。