房屋租賃，已成為當(dāng)前住房市場(chǎng)的重要組成部分。有數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市中租房人口規(guī)模接近4000萬(wàn)人，占比接近50%。

　　建立租購(gòu)并舉的住房制度，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。7月21日，《住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)正式公布。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，《條例》作為我國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，為住房租賃市場(chǎng)提供了明確的制度框架和行為準(zhǔn)則，堪稱我國(guó)住房制度改革的重要里程碑。

　　事關(guān)權(quán)益保護(hù)

　　——對(duì)出租、承租雙方進(jìn)行規(guī)范

　　“規(guī)范出租和承租行為，保護(hù)出租人和承租人的合法權(quán)益，是規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的重要方面，也是《條例》的重要內(nèi)容。”司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人就《條例》有關(guān)問題答記者問時(shí)表示。

　　《條例》首先對(duì)用于出租的住房提出明確要求。規(guī)定用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等相關(guān)規(guī)定和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康；廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住等。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然認(rèn)為，禁止非居住空間用于居住，劃定了安全與用途的底線，正面回應(yīng)商改租、車庫(kù)改租等違規(guī)改造帶來的安全隱患和城市治理難題，有利于清理租賃市場(chǎng)中的“灰色供給”，推動(dòng)住房租賃回歸合法、安全、宜居的本質(zhì)屬性，也倒逼供給側(cè)加強(qiáng)合規(guī)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

　　此外，《條例》規(guī)范了出租和承租行為，保護(hù)出租人和承租人的合法權(quán)益。例如，除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金；未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)。

　　“《條例》不僅對(duì)出租人進(jìn)行規(guī)范，也對(duì)承租人進(jìn)行規(guī)范，體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。只有如此才能推動(dòng)租賃行業(yè)、租賃關(guān)系穩(wěn)定，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　事關(guān)穩(wěn)定房租

　　——建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制

　　著眼于加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布租金水平信息。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，這一機(jī)制的建立將有助于提高市場(chǎng)透明度，便于政府及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，穩(wěn)定市場(chǎng)租金。同時(shí)，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動(dòng)市場(chǎng)朝更加規(guī)范的方向發(fā)展。

　　趙然同樣認(rèn)為，過去關(guān)于租金調(diào)控多停留在政策層面或地方試點(diǎn)階段，如今正式納入國(guó)家法規(guī)，明確由設(shè)區(qū)市級(jí)政府建立監(jiān)測(cè)機(jī)制并定期公布租金水平，為遏制哄抬租金、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提供制度保障。

　　“住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制的落地，有望重塑‘數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)’的租賃治理新格局。”趙然表示。

　　事關(guān)租賃企業(yè)

　　——不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息

　　作為市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)主體，住房租賃企業(yè)的規(guī)范發(fā)展對(duì)于住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。《條例》中的這一表述尤其引發(fā)關(guān)注：發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息或者隱瞞、拒絕提供擬出租住房重要信息。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，這將對(duì)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問題起到較大的遏制作用。

　　相比發(fā)達(dá)國(guó)家，目前我國(guó)住房租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化率仍較低。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至2025年6月，全國(guó)開業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計(jì)開業(yè)房源量為135.9萬(wàn)間，占整體市場(chǎng)份額仍較小。

　　“從市場(chǎng)化、專業(yè)化的政策導(dǎo)向來看，推動(dòng)專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展將有助于提升我國(guó)住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。”曹晶晶表示，未來政策有望繼續(xù)從財(cái)政金融、市場(chǎng)培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度。

　　事關(guān)房源供給

　　——多渠道供給租賃住房

　　近兩年，隨著存量商品房去庫(kù)存政策逐步推進(jìn)，部分城市非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等取得一定進(jìn)展，在增加租賃住房供給的同時(shí)，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產(chǎn)。

　　《條例》明確，國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

　　趙然認(rèn)為，《條例》強(qiáng)調(diào)政府需通過規(guī)劃、政策、土地、財(cái)政等方式支持發(fā)展保障性租賃住房，并培育多元市場(chǎng)主體，不僅為實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”目標(biāo)提供制度支撐，也有助于拓寬REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)來源，推動(dòng)形成市場(chǎng)化+政策性雙輪驅(qū)動(dòng)的住房供給體系。

　　曹晶晶也提到，當(dāng)前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報(bào)批難等問題，后續(xù)相關(guān)配套政策仍有待進(jìn)一步優(yōu)化完善。

　　“未來租賃住房供給將形成 ‘政府保障+市場(chǎng)主體’ 雙軌制，租賃市場(chǎng)將進(jìn)入‘機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)化升級(jí)、金融化助力’的新階段。”張波表示，大量長(zhǎng)期資本不斷進(jìn)入，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)將成為市場(chǎng)主導(dǎo)者。

　　(記者 左宇坤)