市民何先生：去年年底，我通過房產(chǎn)中介看中一套二手房。經(jīng)協(xié)商，我與賣方簽訂房屋買賣合同，約定總價(jià)120萬元，并當(dāng)場(chǎng)支付了首付款，雙方約定在今年3月辦理過戶手續(xù)。隨后，我裝修入住了。然而，在辦理過戶前，我突然接到中介通知，稱該房屋因賣方涉及債務(wù)糾紛，已被法院查封，無法正常過戶。請(qǐng)問，碰到這樣的情況，我該如何處理？

　　福建君偉律師事務(wù)所主任律師張軍偉：面對(duì)此類困境，購房者并非束手無策。買方可以依據(jù)具體情況，通過多種途徑維護(hù)自身權(quán)益。

　　若買方在法院查封前，已簽訂合法有效的書面買賣合同，支付全部或部分價(jià)款，并合法占有房屋，且非因自身原因未辦理過戶登記，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，向查封房屋的法院提出執(zhí)行異議。就像何先生的案例，如果他能提供完整的合同、付款憑證、入住后的水電費(fèi)繳納記錄等，證明自己符合上述條件，法院經(jīng)審查，若認(rèn)定其異議成立，便會(huì)裁定中止對(duì)該房屋的執(zhí)行，為何先生爭(zhēng)取繼續(xù)履行合同、辦理過戶的機(jī)會(huì)。

　　倘若執(zhí)行異議未獲支持，或者買方不滿足上述規(guī)定條件，可選擇通過訴訟解除房屋買賣合同。因房屋被查封致使合同無法履行，賣方構(gòu)成違約，買方有權(quán)要求賣方退還已支付的購房款，并承擔(dān)違約責(zé)任。比如合同約定的違約金，以及因房?jī)r(jià)波動(dòng)、另行租房等產(chǎn)生的實(shí)際損失。但在實(shí)際操作中，需注意收集保存好相關(guān)證據(jù)，如合同、付款轉(zhuǎn)賬記錄、溝通聊天記錄等，以便在訴訟中有力支撐自身訴求。

　　此外，若賣方存在故意隱瞞房屋被查封事實(shí)，或與第三人惡意串通損害買方利益等情形，買方還可追究賣方的欺詐責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，甚至可能涉及刑事詐騙，可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

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