土地市場高熱之年，開發(fā)商“談地色變”。以頻率換概率、高調(diào)猛拍、收購股權(quán)變相買地等拿地手段的背后，房企為獲得土地儲備，多數(shù)付出了高昂的代價。2016年，是歷史上房企拿地支出成本最高的一年。

　　《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，2016年度，在公開土地市場通過招拍掛方式，60家A股和H股兩市的中國內(nèi)地標(biāo)桿性房企拿地支出總計接近1.13萬億元，同比上漲約60%。

　　“拿地是開發(fā)商首要且非常重要的挑戰(zhàn)”，京投發(fā)展總裁副董事長高一軒稱，(以北京為例)2016年北京供地收縮，到北京發(fā)展的開發(fā)商卻比任何時候都多，吸納的資金也比任何時候都多。

　　“大房企依然有足夠的資金去拿地，而中小房企拿地節(jié)奏明顯要放緩”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，預(yù)計2017年房企拿地成本依然會上漲。但市場的另一面則是對資金的監(jiān)管程度加強(qiáng)，資金壓力和銷售額放緩將導(dǎo)致房企的現(xiàn)金流和資金鏈承壓。

　　　近五成房企

　　　拿地支出超百億元

　　對比發(fā)現(xiàn)，僅以招拍掛拿地方式計算，在上述60家房企中，有29家企業(yè)2016年拿地支出(權(quán)益拿地)超過100億元，占比接近五成。其中，萬科全年新增160個項目，以1218億元拿地總額居于榜首。

　　不過，相對于萬科超過3000億元的銷售額而言，仍有分析師稱，土地溢價率制約了萬科的拿地規(guī)模。復(fù)盤萬科拿地節(jié)奏可發(fā)現(xiàn)，公司權(quán)益拿地金額一直在低位徘徊?！笆弧闭{(diào)控之后，萬科開始逆周期拿地，四季度拿地57宗，金額為462.8億元；為了避開土地白熱化競爭，萬科三季度拿地金額僅為132.1億元，僅相當(dāng)于銷售額的18%，相比上半年的25%繼續(xù)降低；而其前9個月，月均拿地金額為113億元，遠(yuǎn)低于調(diào)控趨嚴(yán)后的拿地頻率。

　　另有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，2016年，在60家房企拿地金額同比上漲60%的基礎(chǔ)上，所拿地塊規(guī)劃建筑面積僅同比上漲約21%。以善于逆周期低成本獲取土地甚至稱不拿地王的萬科為例，拿地金額同比上漲近42%，獲得規(guī)劃建筑面積僅同比上漲不足14%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，2016年，土地成交溢價率普遍升高，多數(shù)房企拿地是處于補(bǔ)倉考慮，回歸一、二線核心城市的戰(zhàn)略布局也讓這些企業(yè)拿地成本升高。但就2017年開年土地成交特點(diǎn)來看，部分城市為了有效防范土地價格的上漲，郊區(qū)用地的出讓開始增加，這也使得部分市區(qū)拿地成本難以承受的房企可以進(jìn)行郊區(qū)拿地；此外，資金審核趨嚴(yán)，潛在有資格拿地房企數(shù)量減少，但可以預(yù)見的是，優(yōu)質(zhì)土地的成本依然不會下降。

　　　超四成拿地

　　　平均樓面價破萬元

　　據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年-2016年，全國土地成交溢價率分別為8.3%、17.63%、11.5%、18.1%和46.61%。顯而易見，2016年，全國土地成交溢價率同比上升了近29個百分點(diǎn)。

　　另外一組值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，在上述60家房企獲取土地儲備中，平均拿地樓面價最高的是中糧地產(chǎn)，高達(dá)32029元╨平方米。同時，有25家房企拿地平均樓面價超過1萬元╨平方米(不僅僅是住宅用地，還包括工業(yè)、商業(yè)用地等土地)。而2016年，全國土地成交平均樓面價是2556元╨平方米，這意味著在上述60家標(biāo)桿房企中，超過四成開發(fā)商拿地平均樓面價是全國土地成交平均樓面價的近4倍。

　　“從市場角度來看，這些上升的土地成本無疑將疊加在房價上，但從目前對2017年樓市的預(yù)期來看，銷售額增速將放緩，銷量可能下滑，過去付出高成本拿地的企業(yè)現(xiàn)金流將全面承壓”，一位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，大型房企布局均衡，有多條低成本融資渠道，資產(chǎn)負(fù)債合理，產(chǎn)品變現(xiàn)能力強(qiáng)，尚有余力對應(yīng)市場壓力。反觀2016年“高歌猛進(jìn)”斬獲多幅地王的中小房企，可能出現(xiàn)債務(wù)兌付困難，或者轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)的現(xiàn)象。屆時，規(guī)模性房企將通過并購去增加土地儲備，進(jìn)而攤薄土地成本。

　　雅居樂華北區(qū)域總經(jīng)理龔麗媛近期在一次論壇上表示，金融的現(xiàn)金流流入地產(chǎn)時會給行業(yè)帶來更多并購機(jī)會，預(yù)計2017年下半年將是并購好時機(jī)。

　　而陽光城集團(tuán)總裁首席財務(wù)官辛琦則稱，過去跑得快的公司要收一收，做傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，收購兼并將是主流，手上持有大量現(xiàn)金的領(lǐng)軍企業(yè)機(jī)會將來臨。

　　上述分析師則稱，預(yù)計2016年房企營收將創(chuàng)新高，但從前三季度情況來看，行業(yè)平均利潤率仍在進(jìn)一步下降。在房企整體融資成本下調(diào)的2016年，凈利潤下降主要系過去兩年拿地成本升高所致，而2016年誕生的數(shù)量眾多的高價地將反噬未來兩年房企的利潤率，地王將是未來最大的風(fēng)險。