國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，繼10月份之后，11月份全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也呈回落態(tài)勢(shì)。在一輪又一輪的調(diào)控下，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市逐漸恢復(fù)理性。

　　樓市調(diào)控效果初顯

　　張宇威是杭州一家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)，11月10日杭州限貸政策全面升級(jí)，當(dāng)天一早他便給自己的客戶群發(fā)了政策措施?！罢叱鰜?lái)房?jī)r(jià)肯定要下跌，我們要喝西北風(fēng)了?！苯?jīng)歷過(guò)樓市9月的瘋狂，張宇威明白調(diào)控加碼意味著什么。

　　剛出爐的11月份數(shù)據(jù)顯示，杭州樓市成交量出現(xiàn)意料之中的大幅下降，新房市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)都有所下降。其中，杭州全市新建商品住宅成交量環(huán)比大幅下降54.9%，成交均價(jià)環(huán)比下降近一成。

　　據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，11月杭州全市共成交新建商品房1.3萬(wàn)套，環(huán)比下降36.2%，同比下降7.7%，成交總面積128.9萬(wàn)平方米，總金額201.3億元。其中，新建商品住宅成交0.63萬(wàn)套，環(huán)比下降54.9%，同比下降42.5%。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月杭州新建商品房成交均價(jià)為15498元/平方米，環(huán)比下降了8.7%。其中，新建商品住宅成交均價(jià)15175元/平方米，環(huán)比下降了9.5%；市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下降6.2%，創(chuàng)下年內(nèi)最大環(huán)比降幅。

　　不少房企已經(jīng)感受到了市場(chǎng)的下挫，借年終沖刺之際暗中推出“尾盤特價(jià)房”，而拿下“地王”的房企更是有苦難言。杭州城北丁蘭板塊的一處樓盤近期便加推了30余套小戶型房源，均價(jià)1.9萬(wàn)到2萬(wàn)元/平方米，而在此前這一樓盤的均價(jià)維持在2.5萬(wàn)/平方米左右。三墩板塊的一處新盤也于11月下旬以低于周邊的價(jià)格首開，被業(yè)內(nèi)稱為今年杭州樓市“第一降”。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)重點(diǎn)城市樓市成交環(huán)比下跌超過(guò)20%。一線城市成交全面下滑，15個(gè)二線城市中有10個(gè)下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過(guò)50%。

　　從市場(chǎng)價(jià)格看，多地都出現(xiàn)了前期價(jià)格虛高的二手房房源大幅降價(jià)去泡沫化的現(xiàn)象。其中，深圳二手房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月下調(diào)，南京二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)19個(gè)月以來(lái)首次下調(diào)。

　　“有量才有價(jià)，沒有成交量，價(jià)格的上漲就失去了支撐?！蓖该魇鄯垦芯吭涸洪L(zhǎng)方張接表示，隨著樓市成交量的持續(xù)萎縮，之后不需要政府政策壓制，市場(chǎng)也將失去價(jià)格上揚(yáng)的動(dòng)力?，F(xiàn)在市場(chǎng)處于被動(dòng)下調(diào)階段，一段時(shí)間內(nèi)將出現(xiàn)開發(fā)商主動(dòng)下調(diào)價(jià)格的情況。

　　從十一前開始釋放信號(hào)到11月份的量?jī)r(jià)齊跌，是否意味著樓市調(diào)控已經(jīng)到位？對(duì)此，方張接認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性，開發(fā)商和購(gòu)房者的心態(tài)都趨于平穩(wěn)，根據(jù)因城施策、一城一策的要求，目前宜密切關(guān)注市場(chǎng)變化，根據(jù)基本面決定是否加碼調(diào)控。

　　熱錢涌入商業(yè)地產(chǎn)

　　之前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體升溫，卻催熱了庫(kù)存高企的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，11月杭州全市共成交新建商業(yè)地產(chǎn)0.67萬(wàn)套，刷新商業(yè)地產(chǎn)歷史月度成交記錄，同比增長(zhǎng)112%。值得一提的是，在11月杭州新建商品房銷售排行榜中，位居前5的樓盤均為商業(yè)或商住項(xiàng)目。

　　早在今年3月，杭州商業(yè)地產(chǎn)成交量就曾跟隨住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“跳升”，當(dāng)月共成交3965套，創(chuàng)下2015年以來(lái)新高。此后，商業(yè)地產(chǎn)成交量持續(xù)增長(zhǎng)，自5月份突破5000套后一直維持高位運(yùn)行。

　　從成交占比來(lái)看，11月商業(yè)地產(chǎn)占新建商品房成交比重較10月增加了20個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到51%，市區(qū)范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)成交占比達(dá)58.6%，僅就主城區(qū)而言，商業(yè)地產(chǎn)成交占比達(dá)72%，較10月增加了約20個(gè)百分點(diǎn)。從成交類型來(lái)看，產(chǎn)權(quán)為辦公性質(zhì)的房源(含寫字樓、酒店式公寓)為杭州商業(yè)地產(chǎn)交易主體，其中酒店式公寓表現(xiàn)尤其搶眼。

　　位于杭州未來(lái)科技城的歐美金融城今年銷售金額預(yù)計(jì)將達(dá)到20億，其中寫字樓就貢獻(xiàn)了一半以上的銷售金額?！澳甓扔?jì)劃已經(jīng)超額完成，整個(gè)集團(tuán)都已經(jīng)投入年度總結(jié)?！必?fù)責(zé)該盤的浙江建工房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　數(shù)據(jù)表明，在杭州市區(qū)住宅市場(chǎng)限購(gòu)、限貸背景下，已有相當(dāng)一部分投資型需求溢向了商業(yè)地產(chǎn)，這一情況在10月份已出現(xiàn)苗頭，11月政策升級(jí)后，商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)爆發(fā)的態(tài)勢(shì)更加明顯。

　　“杭州今年的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)預(yù)計(jì)會(huì)令人滿意，但明年是供應(yīng)大年，開發(fā)商需做好充分準(zhǔn)備?！笔腊钗豪硎撕贾荻驴偨?jīng)理馬英樞說(shuō)，酒店式公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)上行的時(shí)候，可能會(huì)有一個(gè)釋放，同時(shí)投資性能也顯現(xiàn)出來(lái)，但在市場(chǎng)下行時(shí)是否具備較高的投資價(jià)值，值得商榷。

　　反觀歷史，2011年2月杭州住宅限購(gòu)政策升級(jí)后，商業(yè)地產(chǎn)成交占比也曾出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，并在35%左右的相對(duì)高位運(yùn)行了近1年之久。在本輪調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)成交占比超出正常水平的情況預(yù)計(jì)也將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

　　新盤入市難催生年底“翹尾行情”

　　嚴(yán)冬來(lái)臨，杭州樓市在“過(guò)山車”一般的運(yùn)行周期中逐漸回歸了平靜。而就在12月，杭州全市預(yù)計(jì)將有30余個(gè)樓盤開盤，其中首開新盤11個(gè)，不乏綠城、濱江、融創(chuàng)等大牌開發(fā)商的全新項(xiàng)目。

　　與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也透出一絲暖意。記者近來(lái)在杭州之江板塊的一處住宅小區(qū)看到，小區(qū)內(nèi)隨處可見在中介帶領(lǐng)下的看房者，在銀行工作的也是其中之一。據(jù)了解，小馮屬于“剛需”一族，了解到這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)尚在自己的承受范圍之內(nèi)便來(lái)實(shí)地考察。他說(shuō)，“按照往年規(guī)律，過(guò)完年房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲一下?！?/p>

　　在11月28日的土地拍賣會(huì)上，杭州市主城區(qū)有7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商業(yè)用地，成交金額達(dá)133.9億元。其中，鄭州綠都以總價(jià)11.7億元拿下丁橋宅地，溢價(jià)率達(dá)100.73%，是杭州土拍新政后誕生的首宗溢價(jià)觸頂?shù)貕K。

　　馬英樞分析，從前期土地出讓來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期還是正面的，畢竟高溢價(jià)的拿地邏輯建立在未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲的前提下，“這顯然與政府的預(yù)期不是完全一致”。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，杭州市區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)近來(lái)出現(xiàn)月末“翹尾行情”，簽約量環(huán)比增長(zhǎng)逾6成，創(chuàng)下近4周最高。另?yè)?jù)透明售房研究院編制的杭州商品房市場(chǎng)消費(fèi)者信心指數(shù)顯示，這一周指數(shù)也出現(xiàn)了顯著增長(zhǎng)，顯示市場(chǎng)信心經(jīng)過(guò)前兩周的低迷之后已有所恢復(fù)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，究其原因，主要源于市場(chǎng)已部分消化調(diào)控升級(jí)這一重大利空，11月末的拍地?zé)岢币矊?duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生了較強(qiáng)的提振作用。

　　新盤入市、溢價(jià)觸頂、中介升溫，這些現(xiàn)象是否釋放出樓市回暖的信號(hào)？年底是否將上演樓市“翹尾行情”？

　　“根據(jù)消費(fèi)者信心指數(shù)來(lái)看，消費(fèi)者的心態(tài)趨于穩(wěn)定，但這是一個(gè)處于低谷的穩(wěn)定?！狈綇埥诱J(rèn)為，月末的翹尾屬于開發(fā)商集中網(wǎng)簽的技術(shù)性因素造成，并沒有指導(dǎo)意義。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落，“杭州樓市已經(jīng)從癲狂走向理性”。

　　方張接說(shuō)，從供需關(guān)系來(lái)分析，今年以來(lái)杭州樓市的上漲缺少堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，可售套數(shù)沒有變化，不像個(gè)別城市出現(xiàn)了一房難求的情況。更多的是由于情緒的誘導(dǎo)和周邊城市的外溢效應(yīng)，引發(fā)了杭州樓市的“癲狂”。

　　馬英樞也持同樣觀點(diǎn)。他認(rèn)為，樓市受市場(chǎng)與非市場(chǎng)多種因素影響，走勢(shì)復(fù)雜。從一年的數(shù)據(jù)來(lái)看，他并不認(rèn)為年末翹尾的情況會(huì)出現(xiàn)，或者說(shuō)即便出現(xiàn)也不會(huì)那么明顯。