北京的二手房占住宅成交比例已達(dá)85.1%細(xì)心規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵

　　解鎖二手房交易正確方式

　　對(duì)于買(mǎi)二手房的人而言，今后若中介機(jī)構(gòu)提供其公司名下的監(jiān)管賬戶(hù)，你要堅(jiān)定地拒絕匯入購(gòu)房款。

　　這是由于臨近年底，又一項(xiàng)有關(guān)二手房交易的新政策發(fā)布了——從12月15日起，北京市對(duì)二手房交易的資金監(jiān)管將再度升級(jí)。市住建委文件明確規(guī)定，包括東城、朝陽(yáng)、通州、順義、昌平、大興在內(nèi)的6個(gè)區(qū)，將納入存量房交易資金監(jiān)管范圍內(nèi)，中介機(jī)構(gòu)不得私設(shè)監(jiān)管賬戶(hù)。這雖然確保了買(mǎi)房人的資金安全，但二手房交易流程繁瑣，涉及準(zhǔn)備買(mǎi)房、看房選房、房屋核驗(yàn)、簽約訂房、支付房款、繳稅過(guò)戶(hù)、入住交接等七個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，似乎都充斥著疑問(wèn)。

　　社保斷繳，個(gè)稅幫忙

　　在考慮購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房資格無(wú)疑是購(gòu)房人必須考慮的問(wèn)題。對(duì)于北京要求社?；騻€(gè)稅連繳五年的規(guī)定，許多人叫苦不迭。“因?yàn)橄胫I(mǎi)房，一直都很擔(dān)心社保的問(wèn)題，換工作也很小心，但還是有些月份的社保是斷繳的。”近期準(zhǔn)備買(mǎi)房的王先生一臉無(wú)奈地表示，“感覺(jué)購(gòu)房之路遙遙無(wú)期啊”。

　　對(duì)此，鏈家網(wǎng)內(nèi)容中心房產(chǎn)知識(shí)專(zhuān)家曾勝男在接受《廣廈時(shí)代》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“有關(guān)社保繳納的問(wèn)題是購(gòu)房者咨詢(xún)頻率最高的問(wèn)題之一。北京繳納社保要求連續(xù)五年，不能斷月，而個(gè)稅的要求是不能斷年，每年至少一次繳納個(gè)人所得稅就可以。如果社保不滿(mǎn)足條件，可以查看自己個(gè)稅的繳納是否滿(mǎn)足?！?/p>

　　曾勝男舉例說(shuō)，2016年購(gòu)房人提出的購(gòu)房申請(qǐng)，應(yīng)從2012年至2016年連續(xù)五年在北京繳納個(gè)人所得稅，就算是“個(gè)稅滿(mǎn)五年”。此外，她還補(bǔ)充到，如果社保中斷，三個(gè)月以?xún)?nèi)補(bǔ)繳仍然是有效的。

　　給未成年人買(mǎi)房，好買(mǎi)不好賣(mài)

　　曾勝男告訴《廣廈時(shí)代》，現(xiàn)在也涌現(xiàn)出越來(lái)越多的“娃娃業(yè)主”，他們小小年紀(jì)，名下就有了父母為其購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。父母讓未成年孩子當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人，也是為孩子未來(lái)考慮，用心良苦。但未成年孩子購(gòu)買(mǎi)二手房，與成年人買(mǎi)二手房有很多區(qū)別，如果處理不恰當(dāng)，有可能惹來(lái)麻煩。

　　“我國(guó)對(duì)于未成年人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)比較嚴(yán)格，父母作為監(jiān)護(hù)人，出售未成年孩子名下的房產(chǎn)，必須出示是為了未成年孩子利益才出售房產(chǎn)的聲明書(shū)，還要提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格的證明書(shū)，才能出售未成年孩子名下的房產(chǎn)。否則，父母隨意出售未成年孩子名下的房產(chǎn)，有可能會(huì)引發(fā)訴訟，甚至被法院判處無(wú)效?！痹鴦倌薪忉?。

　　　房屋繼承，將不再?gòu)?qiáng)制公證

　　一直以來(lái)，房產(chǎn)的繼承手續(xù)相當(dāng)繁瑣。想要繼承房產(chǎn)，就必須進(jìn)行繼承公證，還要開(kāi)具諸如死亡證明、單位證明、居委會(huì)證明等一系列證明文件?！安贿^(guò)，從2017年開(kāi)始，繼承房產(chǎn)或?qū)⒉辉龠M(jìn)行強(qiáng)制公證”，曾勝男說(shuō)。

　　《北京市不動(dòng)產(chǎn)登記工作規(guī)范(試行)》已于近日正式印發(fā)，將于明年1月1日起正式實(shí)施。該規(guī)范除了推出多項(xiàng)便民措施，還賦予繼承(受遺贈(zèng))不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人公證選擇權(quán)。按照這一規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人在繼承或受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有權(quán)選擇公證或直接申請(qǐng)按有關(guān)程序進(jìn)行核驗(yàn)和登記，繼承(受遺贈(zèng))公證將不再是一項(xiàng)必要措施。如此一來(lái)，辦理房屋繼承就方便多了。

　　　無(wú)購(gòu)房資格，二手房房本可單獨(dú)署名

　　此前，在北京房地產(chǎn)中介之間曾流傳這樣一條信息：為了封堵假結(jié)婚騙取購(gòu)房資格，夫妻雙方購(gòu)房時(shí)，沒(méi)有購(gòu)房資格的一方不能在房產(chǎn)證上單獨(dú)署名，新房與二手房均受限制。

　　關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，曾勝男也給出了答案，“如果夫妻雙方一起購(gòu)買(mǎi)新房，男方有購(gòu)房資格、女方?jīng)]有，那么沒(méi)有北京購(gòu)房資格的一方，就無(wú)法單獨(dú)出現(xiàn)在房本上。但二手房現(xiàn)在沒(méi)有這個(gè)要求，二手房的房本落到任意一方都可以?！?/p>

　　　購(gòu)買(mǎi)二手房，細(xì)心規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵

　　曾勝男表示，除了以上講到的比較集中的問(wèn)題，在二手房交易流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都可能存在風(fēng)險(xiǎn)，建議買(mǎi)房人一定要多留心，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，保障房屋交易順暢進(jìn)行。

　　在看房選房時(shí)，大到交通、配套等居住條件，小到社區(qū)的環(huán)境、戶(hù)型面積等都要認(rèn)真考察。在房屋核驗(yàn)環(huán)節(jié)，要全面把握房屋存在的風(fēng)險(xiǎn)，比如有的房屋沒(méi)有房本、有的房屋處于抵押狀態(tài)、違建的平房不能直接過(guò)戶(hù)等都要考慮到，如果是學(xué)區(qū)房，還要看學(xué)區(qū)名額是否已經(jīng)被占用。而在簽約訂房環(huán)節(jié)，要增強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，設(shè)定好二手房買(mǎi)賣(mài)合同條款，盡量詳細(xì)地將可能存在的風(fēng)險(xiǎn)形成書(shū)面約定。

　　中原地產(chǎn)研究部近日發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京的二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)85.1%。在這組數(shù)據(jù)背后，是一個(gè)龐大的二手房購(gòu)買(mǎi)群體，大部分買(mǎi)房人缺乏二手房交易經(jīng)驗(yàn)，不知道購(gòu)房時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題，因此，《廣廈時(shí)代》提醒買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)三思而行，對(duì)于不明白的地方可以多咨詢(xún)二手房領(lǐng)域的專(zhuān)家，最終挑選到心儀的優(yōu)質(zhì)房屋。(文/楊茗翔)