100%自持土地考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作能力萬(wàn)億級(jí)的租賃市場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)打響存量改造因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題多數(shù)只能選擇出租

　　租賃市場(chǎng)會(huì)是房地產(chǎn)下一個(gè)藍(lán)海嗎？

　　100%自持，自持年限與產(chǎn)權(quán)年限相同，不得分割銷(xiāo)售……這是本月初定下歸屬的三塊土地出讓時(shí)的附加條件，加上競(jìng)拍當(dāng)天成功競(jìng)得土地的中糧聯(lián)合體、萬(wàn)科、萬(wàn)科住總聯(lián)合體和中鐵這四家成了北京樓市的第一批大房東。這也意味著，消費(fèi)者未來(lái)只能以“租客”的身份，住進(jìn)這些土地上建成的房子里。

　　不過(guò)未來(lái)市場(chǎng)給“租客”提供的選擇，遠(yuǎn)不止這一種。在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高房?jī)r(jià)當(dāng)?shù)赖氖袌?chǎng)背景下，想要做“租客”生意的企業(yè)越來(lái)越多。無(wú)論是中介打造的獨(dú)立品牌公寓、自持土地上衍生出的新模式，還是開(kāi)發(fā)商對(duì)于存量房的改造升級(jí)和功能拓展，為做“租客”生意，企業(yè)都下了大功夫。不過(guò)，一切才剛剛開(kāi)始。相較房企已經(jīng)成熟的盈利模式，做“房東”面臨的考驗(yàn)更多。租賃市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)成為樓市下一個(gè)藍(lán)海尚是未知數(shù)，但大量的船已經(jīng)出海。

　　政策鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)

　　這一輪進(jìn)入租賃市場(chǎng)的熱潮始于今年6月。6月3日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》明確對(duì)租房市場(chǎng)的支持政策：給予稅收優(yōu)惠；提供金融支持；完善供地方式；支持租賃住房建設(shè)。同時(shí)，還提出4大措施保護(hù)承租人的合法權(quán)益：明確出租人的義務(wù)；多渠道提供符合需求的房源；保障承租人依法享有基本公共服務(wù)；規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。

　　隨后，各地方政府相繼出臺(tái)了各項(xiàng)政策，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的改革和發(fā)展。此前北京推出的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊中，價(jià)格達(dá)到上限后改競(jìng)自持面積的規(guī)定也被解讀為北京市落實(shí)該意見(jiàn)的創(chuàng)新舉措。

　　11月25日，針對(duì)這些試點(diǎn)地塊中開(kāi)發(fā)商自持土地的部分，北京市住建委發(fā)布了“關(guān)于對(duì)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于本市‘限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)’項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知”，向社會(huì)征求意見(jiàn)。通知擬規(guī)定：此次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷(xiāo)售，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，應(yīng)繼續(xù)用于出租。這意味著這三塊土地，企業(yè)未來(lái)將自持70年?！锻ㄖ愤€規(guī)定，為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺(tái)管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過(guò)3年。

　　一系列規(guī)定把開(kāi)發(fā)商在這些地塊上“房東”的身份做到了實(shí)處。事實(shí)上，除了參與競(jìng)拍這類(lèi)土地?fù)屪觥胺繓|”外，進(jìn)入租賃領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商早有計(jì)劃。今年5月，萬(wàn)科將其旗下多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌全面使用統(tǒng)一品牌“泊寓”，并有意將其作為獨(dú)立子品牌單獨(dú)運(yùn)營(yíng)。在今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖正式宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公領(lǐng)域，推出創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊的兩個(gè)品牌——長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”和聯(lián)合辦公品牌“一展空間”?！肮谠ⅰ钡亩ㄎ粸榍嗄晟钌鐓^(qū)，將打造一個(gè)以長(zhǎng)租公寓為核心，融合居住、社交、商業(yè)、娛樂(lè)、生活服務(wù)等功能在內(nèi)的多元化社區(qū)。除了傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商外，包括傳統(tǒng)中介企業(yè)、酒店管理企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等在內(nèi)，也都在紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

　　品牌公寓、眾籌房東、眾創(chuàng)空間……房東不是簡(jiǎn)單收收租

　　對(duì)于租賃市場(chǎng)這片未來(lái)的“藍(lán)?！保髌髽I(yè)選擇進(jìn)入的方式也各有不同。做大房東，并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。為做好大房東，各企業(yè)也是使出了渾身解數(shù)。

　　《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，目前企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，廣義上，可以分為三大類(lèi)。

　　第一種，傳統(tǒng)中介企業(yè)打造的品牌長(zhǎng)租公寓。

　　這也是目前市場(chǎng)上最成熟的企業(yè)租賃模式之一。鏈家、我愛(ài)我家等品牌中介近幾年均在該領(lǐng)域投下重兵。

　　2016年5月，鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌——自如，從鏈家集團(tuán)拆分出來(lái)作為獨(dú)立子公司運(yùn)營(yíng)，旗下包括以合租為主的——自如友家，獨(dú)立性更好的——自如整租，酒店式服務(wù)公寓——自如寓，以及自如民宿，旅行驛?！匀珞A。據(jù)鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，自如客(租客)累計(jì)60萬(wàn)人，管理房間數(shù)30萬(wàn)間，累計(jì)服務(wù)業(yè)主超10萬(wàn)人，房間套數(shù)超10萬(wàn)套，管理房屋資產(chǎn)超3000億。自如目前在北京、上海、深圳有分公司；北京目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，上海和深圳還在投入期。

　　另一中介大鱷偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)則在2015年把旗下運(yùn)營(yíng)了15年的“房屋管家”業(yè)務(wù)，全新升級(jí)為專(zhuān)業(yè)房屋資產(chǎn)管理品牌“相寓”，“相寓”品牌下，同時(shí)經(jīng)營(yíng)分散式、集中式兩種類(lèi)型的公寓。在當(dāng)房東的同時(shí)，我愛(ài)我家還對(duì)“收租”模式進(jìn)行了創(chuàng)新?！跋嘣ⅰ甭?lián)手螞蟻金服旗下的“芝麻信用”，以及房租分期領(lǐng)域的知名品牌“房司令”共同推出的“信用租房”服務(wù)，已在北京、天津、太原、上海、蘇州、杭州、成都等全國(guó)七個(gè)城市落地，并成為相寓的拳頭產(chǎn)品。

　　除了鏈家和我愛(ài)我家外，還有許多新興品牌加入了這個(gè)被業(yè)內(nèi)稱有3萬(wàn)億空間的市場(chǎng)，魔方公寓、you+等品牌也拿到了多輪融資。

　　第二種，100%開(kāi)發(fā)商自持土地上未來(lái)誕生的產(chǎn)品。

　　這種目前北京獨(dú)有，尚未有實(shí)物呈現(xiàn)的產(chǎn)品引發(fā)了業(yè)內(nèi)的大猜想。

　　12月初，根據(jù)北京市國(guó)土局消息，萬(wàn)科50億奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬(wàn)科住總聯(lián)合體59億競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地，中鐵36.75億競(jìng)得大興黃村地塊。加上此前現(xiàn)場(chǎng)由首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體競(jìng)拍成功的海淀區(qū)永豐基地地塊，北京首批大“房東”正式出爐。

　　“房東”中的主力萬(wàn)科近日在與媒體溝通時(shí)透露了他們對(duì)這類(lèi)地塊的想法。萬(wàn)科稱，萬(wàn)科將選擇一些眾籌的伙伴企業(yè)，幫助他們關(guān)注員工居住等生活問(wèn)題。為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個(gè)住房單元(20-30戶)或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬(wàn)科將會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)，并負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)，將項(xiàng)目打造為一個(gè)共創(chuàng)、共管、共享的高素質(zhì)社區(qū)。參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬(wàn)科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)。

　　對(duì)于參與眾籌的企業(yè)，萬(wàn)科也提出了自己的標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)要符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求；企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對(duì)北京市的功能定位部署；認(rèn)同綠色和工業(yè)化理念。

　　在項(xiàng)目打造標(biāo)準(zhǔn)上，萬(wàn)科稱，將秉持萬(wàn)科一貫的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)產(chǎn)品將進(jìn)行全方位的升級(jí)，打造一個(gè)“客戶定制化的翡翠系作品”。將客戶定位在三類(lèi)人群，有知識(shí)、有夢(mèng)想的青年人群，有一定收入但暫時(shí)不具備買(mǎi)房能力；二是暫時(shí)沒(méi)有買(mǎi)房資格指標(biāo)的高收入人群；三是希望改善居住體驗(yàn)的北京市民。

　　不過(guò)，雖然萬(wàn)科已經(jīng)為這兩宗地塊勾畫(huà)了美好的藍(lán)圖，但距落地仍有很長(zhǎng)的一段路要走。

　　第三種，房企對(duì)存量房的改造。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，在930政策后，眼下在全國(guó)活得比住宅市場(chǎng)好的地產(chǎn)項(xiàng)目有兩種：一是文旅地產(chǎn)，類(lèi)似三亞、大理等有獨(dú)特環(huán)境資源的樓盤(pán)，把手里有點(diǎn)閑錢(qián)又怕貶值的人群賺了一個(gè)遍；第二類(lèi)是小產(chǎn)權(quán)房，一線城市都有不少歷史遺留下來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房，由于既非住宅又非不限購(gòu)公寓，突破了當(dāng)前的各種限購(gòu)，成為純剛需的搶手貨。而小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售方式，卻給了正在摸索租賃模式中的品牌開(kāi)發(fā)商提供了借鑒的樣板……這種借鑒放在將來(lái)去評(píng)說(shuō)，不知將是一種諷刺還是美談。

　　開(kāi)發(fā)商與小產(chǎn)權(quán)房學(xué)習(xí)的就是租賃模式。即：將公寓改銷(xiāo)售為長(zhǎng)租，往往是20年+20年(因?yàn)樽赓U合同最多只能簽20年，+20代表著20年之后自動(dòng)續(xù)租)，如此一來(lái)，產(chǎn)權(quán)還在開(kāi)發(fā)商手里，租房人相比買(mǎi)房人，付出的房款雖然貌似低了很多，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還有什么比產(chǎn)權(quán)是自己的，20年升值預(yù)期毋庸置疑，還能在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)中賺取額外的收入更有吸引力的。而且這種模式大大吸引了城市中單身人群的目光。

　　據(jù)國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)中知名品牌新派公寓所做調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這兩年中國(guó)獨(dú)居人口已經(jīng)到了15%左右，比1990年的6%上升了兩倍以上。而現(xiàn)在單身人群達(dá)到1.8億人，這是美國(guó)總?cè)丝诘?/3，現(xiàn)在30歲以上的未婚三高女青年是十年前的兩倍，這些人是高收入、高學(xué)歷、高顏值的“三高”，而且不愿意結(jié)婚，因此生活壓力及買(mǎi)房需求沒(méi)那么大，租房成為他們的首選。新派公寓租戶現(xiàn)在100%是單身人口。

　　很多專(zhuān)家將2016年定義為長(zhǎng)租公寓的元年。以萬(wàn)科為首的開(kāi)發(fā)商們、連鎖酒店品牌運(yùn)營(yíng)商，以及眾多投資公司全面切入長(zhǎng)租公寓，進(jìn)行大舉布局。當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)有巨頭開(kāi)始染指的時(shí)候，才能證明它真的是一片萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的藍(lán)海。

　　地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人韓樂(lè)在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，增加持有型的不動(dòng)產(chǎn)正在從過(guò)去主動(dòng)的選擇變?yōu)槿缃癖粍?dòng)的接受，買(mǎi)地賣(mài)房的循環(huán)往復(fù)式發(fā)展走向終結(jié)，即使不會(huì)消失，也將日益衰落。縱觀世界知名的地產(chǎn)商無(wú)不皆是靠持有優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)不斷創(chuàng)造價(jià)值，做大做強(qiáng)。我們的開(kāi)發(fā)商在這方面尚差距甚遠(yuǎn)。從商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等物業(yè)的持有，到擺在面前70年住宅用于租賃的自持經(jīng)營(yíng)，這條路遙遠(yuǎn)而漫長(zhǎng)，對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣于賺快錢(qián)的國(guó)內(nèi)房企來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型就在當(dāng)下。

　　　意向進(jìn)入企業(yè)眾多成熟盈利模式待探索

　　企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，爭(zhēng)做“房東”背后是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式面臨的種種困局。高額的土地出讓金已經(jīng)將很多房企擋在了公開(kāi)土地出讓市場(chǎng)之外，而冒險(xiǎn)拿下土地的開(kāi)發(fā)商也要花費(fèi)大量的功夫在產(chǎn)品研發(fā)上。

　　一些中小房企也將對(duì)存量房的改造和升級(jí)作為進(jìn)入一線城市發(fā)展的主要方法?？偛吭O(shè)在北京，但在北京尚未有項(xiàng)目的和昌集團(tuán)董事長(zhǎng)武磊在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)就表示，和昌對(duì)于在北京做房東有充分的興趣，通過(guò)對(duì)持有性的公寓稍加改造，然后再出租給有需求的人，并由企業(yè)運(yùn)營(yíng)。希望在2016年底或者是2017年初，和昌會(huì)在存量市場(chǎng)上邁出第一步，而且是扎實(shí)的、有力度的、起到基石作用的一步。

　　雖然市場(chǎng)被眾多企業(yè)看好，數(shù)據(jù)顯示該產(chǎn)業(yè)也潛力巨大，但相較蓋房子，賣(mài)房子這種傳統(tǒng)的房企盈利模式，做房東顯得并沒(méi)有那么容易。

　　首先，租房市場(chǎng)距成熟還有距離。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)不足體現(xiàn)在多個(gè)指標(biāo)。

　　第一個(gè)指標(biāo)，租金規(guī)模相對(duì)交易規(guī)模的占比低。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2016年中國(guó)的房屋交易市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)超過(guò)15萬(wàn)億元，其中包括約10萬(wàn)億元的新房交易市場(chǎng)和5萬(wàn)億元的二手房交易市場(chǎng)，但是租房市場(chǎng)的租金規(guī)模只有1萬(wàn)億元，是整個(gè)房屋交易市場(chǎng)的7%。而國(guó)內(nèi)越是房?jī)r(jià)高的地方，租賃需求越旺盛租賃市場(chǎng)的發(fā)展越是不足，供求越不匹配。

　　第二個(gè)指標(biāo)，租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，而且在一線城市也不高，全國(guó)租房人群占比只有不到20%，而美國(guó)的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過(guò)40%。

　　第三個(gè)指標(biāo)，租金收入比低，就是說(shuō)收入中有多少錢(qián)是用于租房的，國(guó)外成熟市場(chǎng)通常40%以上的收入花在租房上，相比而言國(guó)內(nèi)還是很低。

　　其次，租賃市場(chǎng)還沒(méi)有特別成熟可復(fù)制的盈利模式。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)GDP上漲幅度的情況下，租賃行為很難成為規(guī)模產(chǎn)業(yè)。張大偉稱，每一個(gè)租房的人其實(shí)都是買(mǎi)房的潛在客戶，租賃在中國(guó)難以成為主流，仍將是居住的一種補(bǔ)充。即使以后土地出讓都要求全部出租，租賃也無(wú)法成為主流，因?yàn)檫^(guò)去銷(xiāo)售的房子和土地占比仍然很高，租賃只會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。在目前的樓市下，租賃能賺錢(qián)的大多是改變了房子的產(chǎn)權(quán)屬性，否則租售比覆蓋不了資金成本，更難以談到盈利。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也指出，租賃市場(chǎng)難以被稱為藍(lán)海，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)很擁擠了，各種風(fēng)投、險(xiǎn)資都進(jìn)來(lái)分一杯羹。而客戶群體又不大，主要還是短時(shí)間買(mǎi)不起房的人，常規(guī)的租賃模式如果完全按照政府要求，不能分割出租，確實(shí)不太容易盈利，其他租賃模式現(xiàn)在還沒(méi)形成利潤(rùn)率比較理想且可以復(fù)制擴(kuò)張的模式。比如改造成養(yǎng)老、眾創(chuàng)空間等模式，如果沒(méi)有政策扶持，都難以持續(xù)。(文/門(mén)庭婷記者張艦)