年初以來,國家出臺了包括降低個人按揭貸款首付成數(shù),提高住房公積金存款利率,降低住房交易契稅和營業(yè)稅等多項政策,積極推動全國房地產(chǎn)庫存消化?？紤]到當前我國樓市愈演愈烈的非熱點城市資金向熱點城市集中的資金“虹吸效應”,為實現(xiàn)政策預期,需防止資金過度追捧少數(shù)熱點城市,導致相關住宅供應呈泛豪宅化態(tài)勢,金融風險聚集,而非熱點城市資金熱度快速下降,住宅庫存消化進展整體緩慢。

在當前全國樓市分化大環(huán)境下,熱點城市房地產(chǎn)市場成交火熱,放大樓市資金“虹吸效應”,即全國房地產(chǎn)開發(fā)、購房資金加速向熱點城市集中,普遍出現(xiàn)地價高出房價現(xiàn)象,地價上漲帶動房價不斷走高。2015年,深圳新建住宅價格同比上漲46.8%。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2016年1月全國百城新建住宅均價環(huán)比上漲0.42%,39個城市新建住宅價格環(huán)比下跌,而北京、上海等十大城市環(huán)比上漲0.54%,高出百城平均0.12個百分點,環(huán)比漲幅明顯高于其他非熱點城市。另據(jù)媒體報道,近日上海352套千萬級新房一天搶光,二手房房東瘋狂跳價。目前北京、上海、深圳等一線城市住宅已經(jīng)呈現(xiàn)泛豪宅化,即使與國際比較,北京、上海、深圳等城市住宅交易價格也不便宜。據(jù)WIND數(shù)據(jù),2015年11月,日本首都圈新建公寓樓均價為87.10萬日元/平方米,折算成人民幣大約為4.6萬元/平方米,這與我國一線城市城區(qū)住宅均價基本持平。而為維持這些熱點城市住宅交易價格高位上漲,又需要資金源源不斷流入,進一步加劇了樓市資金“虹吸效應”,導致熱點城市房價對基本面的偏離度進一步上升。

同時,樓市資金“虹吸效應”也延緩了非熱點城市住宅去庫存進程。目前看,非熱點城市住宅整體缺乏資金關注,投資價值趨降,導致住宅庫存高企。截至2015年12月末,全國商品房待售面積7.18億平方米,主要集中在三線、四線等非熱點城市。2016年新年以來,雖然中央與地方刺激樓市庫存消化措施密集出臺,但三線、四線等非熱點城市住宅交易總體清淡,春節(jié)返鄉(xiāng)人員置業(yè)未見明顯提升。

雖然樓市資金“虹吸效應”是市場自發(fā)運行的結果,但非熱點城市資金過度向熱點城市集中,不僅減少非熱點城市資金面支持,反過來又會繼續(xù)增加住宅去庫存壓力。如果任由樓市資金“虹吸效應”發(fā)酵,那么非熱點城市住宅投資價值將會繼續(xù)下降,即便再多政策措施密集出臺,也難以有效帶動住宅銷售。而熱點城市房價有可能會繼續(xù)高位跳漲,快速脫離經(jīng)濟基本面支撐,推動投資投機性需求回潮,導致房地產(chǎn)金融風險過度聚集。

針對當前全國樓市運行區(qū)域分化加劇現(xiàn)象,此前國家出臺的住房信貸政策、財政稅收政策都予以了差別對待,一線熱點城市不適用新一輪樓市優(yōu)惠政策,將會一定程度抑制熱點城市的房價炒作現(xiàn)象。但要減少非熱點城市資金過度流出,還需采取措施抑制熱點城市房價高位跳漲,提高非熱點城市住宅投資價值,進一步降低外來務工人員和本地農(nóng)民的城市購房成本,推動非熱點城市住宅庫存消化。