地方財(cái)政是否會(huì)亮紅燈?

　　李戰(zhàn)軍認(rèn)為,在現(xiàn)階段,土地出讓金作為地方政府財(cái)政收入主要來源的狀態(tài)不會(huì)改變,且不同城市的土地出讓金貢獻(xiàn)分化將成為常態(tài)。

　　但他同時(shí)指出,土地出讓金的明顯下滑還不至于對(duì)地方財(cái)政產(chǎn)生根本性影響。除土地出讓金外,地方政府還可以通過稅收改革,減持國(guó)有股等方式補(bǔ)充資金,償還地方債等。

　　明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂認(rèn)為,2014年樓市低迷,中小開發(fā)商對(duì)行情不樂觀,導(dǎo)致拿地積極性不高。目前的地價(jià)對(duì)于開發(fā)商來說壓力比較大。中小開發(fā)商根本拿不起一二線城市的土地,只有“巨無霸”型房企才有能力繼續(xù)拿地,他們很多時(shí)候也會(huì)選擇“聯(lián)合體”的方式,從而減輕資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于2015年地方政府的財(cái)政壓力,潘勇堂認(rèn)為,由于政府在土地市場(chǎng)有調(diào)節(jié)的主導(dǎo)權(quán),2015年可以通過控制土地出讓的節(jié)奏來補(bǔ)充資金。首先要防止流拍,再爭(zhēng)取更高的溢價(jià)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看,提升城市品牌,提高規(guī)劃水平,對(duì)地方政府賣地都是有利的。地方政府如果對(duì)土地出讓金依賴過大,2015年壓力就比較大,對(duì)于那些對(duì)土地出讓金依賴較小的地方,波動(dòng)不至于太明顯。

　　縱觀全國(guó),地方財(cái)政壓力最大的可能是三四線城市。目前這些城市的庫(kù)存去化仍然非常困難,開發(fā)商普遍認(rèn)為三四線城市沒有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱產(chǎn)業(yè),消費(fèi)能力太弱,財(cái)政問題可能會(huì)更多地暴露出來。

　　產(chǎn)品策略

　　開發(fā)商自救:升級(jí)產(chǎn)品調(diào)整結(jié)構(gòu)

　　“以往綠城40%～50%左右的銷售額來自給富有群體造頂級(jí)住宅,2015年開始,綠城會(huì)做一個(gè)調(diào)整,這一板塊可能只占10%～20%的份額?！本G城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平1月23日在青島的一次業(yè)主和媒體的交流,引發(fā)了業(yè)界震動(dòng)。很多人沒有想到,在國(guó)內(nèi)深耕高端住宅領(lǐng)域的綠城居然也開始為白領(lǐng)建房。

　　在綠城調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的背后,是日趨嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境。宋衛(wèi)平甚至提出,向小米創(chuàng)始人雷軍學(xué)習(xí),做利潤(rùn)只有不到7%的產(chǎn)品。激烈的市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng),也許會(huì)讓本來毛利就在不斷下滑的地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的報(bào)道,宋衛(wèi)平在上述交流會(huì)上曾透露,未來綠城將為中國(guó)城市最主要的群體“白領(lǐng)”建房,盡可能推動(dòng)80后、90后城市白領(lǐng)的生活品質(zhì)、豐富程度和生活幸福程度,這是回到綠城后要做的事情。

　　幾乎在宋衛(wèi)平發(fā)表上述講話的同時(shí),綠城曾經(jīng)的合作伙伴融創(chuàng)也傳出了收購(gòu)佳兆業(yè)的消息。和融創(chuàng)定位高端消費(fèi)市場(chǎng)不同,佳兆業(yè)是一家以剛需產(chǎn)品為主打的房企。

　　綠城和融創(chuàng)不約而同瞄準(zhǔn)剛需市場(chǎng),讓業(yè)界疑惑:面對(duì)疲軟的市場(chǎng),高端住宅開發(fā)商是否也面臨轉(zhuǎn)型的壓力?

　　克而瑞研究中心分析師楊科偉表示,根據(jù)調(diào)研,從2010年開始,市場(chǎng)48%的購(gòu)房者就是為了改善需求。因此他對(duì)綠城轉(zhuǎn)型“剛需”的想法的正確性有所懷疑,因?yàn)閯傂璨⒉怀蔀槲磥矸慨a(chǎn)市場(chǎng)的主力。

　　對(duì)此,綠城方面表示,所謂轉(zhuǎn)型“剛需”,是媒體的一種誤讀。根據(jù)此前的了解,綠城所針對(duì)的白領(lǐng)購(gòu)房人群年收入也要達(dá)到30萬元左右,和通常意義的剛需存在一定的差距。

　　宋衛(wèi)平的一位助手告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,宋衛(wèi)平所說的白領(lǐng)應(yīng)該指的是中等收入人群,有些人雖然不是白領(lǐng),但收入?yún)s并不低。這些人有改善居住的需求,也可以視為“剛需”的一種。

　　但綠城產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將有變化,這一點(diǎn)是肯定的。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄說,這種改變和購(gòu)買力有一定的關(guān)聯(lián),如今改善型需求購(gòu)買的主力戶型在90～120平方米。而80后、90后的生活習(xí)慣和60后、70后不同,家庭的小型化,使得消費(fèi)者對(duì)居住空間的需求變小。

　　楊科偉表示,目前的改善型產(chǎn)品不像此前那樣大幅增加戶型面積,和目前土地出讓價(jià)格較高有關(guān),開發(fā)商要控制總價(jià),就必須要縮小建筑面積,以保證樓盤的銷售。

　　盈利模式變化

　　在戶型面積無法大幅增加的情況下,開發(fā)商怎樣吸引改善型消費(fèi)者入市買房?楊科偉說,開發(fā)商主要通過增加硬件和配套來實(shí)現(xiàn)。

　　比如,上海大寧金茂府(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)項(xiàng)目就安裝了抗霾防PM2.5系統(tǒng)、全屋軟水凈水系統(tǒng)、智能家庭控制系統(tǒng)等十二大科技系統(tǒng),用高科技全面提升樓盤的品質(zhì),以和周邊乃至整個(gè)北上海的對(duì)手差別化競(jìng)爭(zhēng)。

　　記者梳理海爾、小米等智能家居企業(yè)的合作房企發(fā)現(xiàn),全國(guó)前30強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中,已有超過15家企業(yè)和上述兩家企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

　　億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東說,提升產(chǎn)品的硬件,犧牲部分利潤(rùn),固然是為了提升品牌的市場(chǎng)份額,但更重要的目的是為了在房地產(chǎn)開發(fā)之外,尋找新的盈利點(diǎn)。

　　世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅在多個(gè)場(chǎng)合提出,未來房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式,將從主要靠土地增值獲利,轉(zhuǎn)向依據(jù)“人性需求”開發(fā)獲利,住宅成為一種可以接入醫(yī)療、教育、超市、保險(xiǎn)、家居等各類商品和服務(wù)的新的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。

　　潘石屹、宋衛(wèi)平、馮侖等都表達(dá)過類似觀點(diǎn),提出了基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新盈利模式。

　　張化東表示,智能家居、低碳科技等產(chǎn)品,正是房地產(chǎn)企業(yè)搭建住宅互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)所必需的硬件,將是未來開發(fā)商創(chuàng)新盈利模式的關(guān)鍵。

　　而對(duì)房企來說,房屋售出后的服務(wù)收益,也是彌補(bǔ)產(chǎn)品升級(jí)后利潤(rùn)壓縮的必經(jīng)途徑。只有大量增加服務(wù)領(lǐng)域的盈利,開發(fā)商才能在產(chǎn)品升級(jí)后不漲價(jià),進(jìn)而達(dá)到快速周轉(zhuǎn),提升更多市場(chǎng)份額的目的。