“有房有車”成了很多人結(jié)婚的基本條件，因此買(mǎi)房也成了人生的一件大事。對(duì)于某些銷售火爆的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，買(mǎi)期房搖號(hào)，徹夜排隊(duì)還不一定能夠買(mǎi)到。生怕自己看中的房子跑掉，購(gòu)房者通常都會(huì)立即與開(kāi)發(fā)商簽訂一份認(rèn)購(gòu)書(shū)。那么這份認(rèn)購(gòu)書(shū)到底是否具有法律效力呢？能不能保障購(gòu)房者的權(quán)益呢？早報(bào)法律顧問(wèn)團(tuán)律師陳適平對(duì)此的答復(fù)是，如果樓盤(pán)取得了預(yù)售許可證，那么認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律效力的。

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)也是具有法律效力的

　　市區(qū)李女士近期一直在看房，再三考慮下，看中了一家新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，便立即簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，并且當(dāng)場(chǎng)交了2萬(wàn)元的定金。

　　到了正式簽約的日子，李女士發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商拿出的購(gòu)房合同中，不僅公攤面積比原來(lái)的大，交房日期還比原來(lái)約定的延遲了好幾個(gè)月。李女士當(dāng)場(chǎng)就提出要按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定修改合同的有關(guān)條款，卻遭到了開(kāi)發(fā)商的拒絕，開(kāi)發(fā)商表示如果同意合同條款就可以立馬簽合同，如果不同意，那就不能簽訂，也不能退款。原以為就只能不了了之，還是勉為其難買(mǎi)下這套吧?？勺稍兟蓭熀螅钆勘桓嬷J(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律效力的，按照認(rèn)購(gòu)書(shū)中的條款，開(kāi)發(fā)商擅自改動(dòng)條款內(nèi)容，屬于開(kāi)發(fā)商違約行為，李女士理應(yīng)獲得雙倍的賠償。

　　有否預(yù)售證，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)至關(guān)重要

　　無(wú)獨(dú)有偶，王先生也曾遇到過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)帶來(lái)的困擾。因?yàn)榭捶康臅r(shí)候一直拿不定主意，看著總覺(jué)得新看的樓盤(pán)好，于是就想要退回原來(lái)簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)的房子。然而卻被開(kāi)發(fā)商告知，如果現(xiàn)在不要這套房子，定金將無(wú)法退回。可是3萬(wàn)元對(duì)于王先生來(lái)說(shuō)，并不是小數(shù)目，這可急壞了他，不知道如何是好。

　　一個(gè)律師朋友告訴王先生，定金還是有機(jī)會(huì)退回的?，F(xiàn)在最重要的是去查看該樓盤(pán)是否擁有預(yù)售許可證，如果無(wú)預(yù)售許可證，認(rèn)購(gòu)書(shū)是沒(méi)有法律效力的。經(jīng)過(guò)王先生的一番查證后發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)果然無(wú)證銷售，于是順利退回了定金。

　　“商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有無(wú)法律效力很關(guān)鍵的一點(diǎn)就在于開(kāi)發(fā)商是否取得預(yù)售許可證?！标惵蓭熣f(shuō)，開(kāi)發(fā)商只有取得了預(yù)售許可證，認(rèn)購(gòu)書(shū)才具有法律效力，認(rèn)購(gòu)書(shū)中相關(guān)的權(quán)益例如定金賠付退款等才可以實(shí)現(xiàn)。

　　“定金罰則”也適用認(rèn)購(gòu)書(shū)

　　據(jù)了解，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是指房屋買(mǎi)賣雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣合同的一種合同，目的是對(duì)于雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣認(rèn)購(gòu)書(shū)在現(xiàn)實(shí)生活中有多種不同的稱謂，例如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。

　　很多購(gòu)房者都會(huì)認(rèn)為，在整個(gè)交易過(guò)程中，《商品房買(mǎi)賣合同》才是有效合同，而認(rèn)購(gòu)書(shū)只是意向書(shū)而已，并不具備合同的約束力。因此，很多人認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列有關(guān)定金罰則也自然沒(méi)有約束力。

　　陳律師介紹，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條明確了“定金罰則”在商品房買(mǎi)賣合同訂立過(guò)程中的適用。“這就意味著如果訂購(gòu)書(shū)約定了定金，購(gòu)房者最終不想簽訂合同，那么開(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金，而如果開(kāi)發(fā)商不想簽訂合同，那么就要雙倍返還?！?/p>

　　慎簽認(rèn)購(gòu)書(shū)防套牢

　　在買(mǎi)賣房屋的過(guò)程中，購(gòu)房者通常都是因?yàn)榧s定的定金而被套牢，甚至很多人就因?yàn)槎ń鸩荒芡诉€仍然去簽訂購(gòu)房合同。為了防止被定金套牢，陳律師建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)需謹(jǐn)慎。

　　首先，在看房的過(guò)程中，不要輕易聽(tīng)信銷售人員的片面之詞而立馬簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前需謹(jǐn)慎考慮。其次，要確認(rèn)要認(rèn)購(gòu)的樓盤(pán)是否具有預(yù)售證，具備銷售的資格。最后，在訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，一定要充分了解房屋的設(shè)計(jì)和環(huán)境等，有疑問(wèn)的地方要用書(shū)面承諾，或者特別約定。